Comment évaluer le prix d’un bien immobilier ?
9 avril 2015
Avec aujourd’hui 5 biens à vendre pour 4 acheteurs en France, les bien surévalués ne se vendent plus.
Un prix juste est donc la base fondamentale d’une vente réussie.
Alors comment évaluer au plus juste son bien immobilier? Les professionnels de l’immobilier utilisent 3 méthodes :
1. La méthode par comparaison
Pour évaluer le prix d’un bien immobilier, on commence, sans le savoir, par cette méthode.
Comme son nom l’indique, elle consiste à comparer le bien à vendre aux autres biens du quartier, à condition qu’ils soient similaires ou comparables.
Comme il est rare que deux appartements ou deux maisons soient exactement similaires, on applique quelques correctifs, pour compenser par exemple les différences d’étage, d’état ou d’exposition.
Mais attention, cette méthode, à elle seule ne suffit pas et doit être complétée par d’autres méthodes.
2. La méthode par capitalisation
Au lieu d’évaluer le prix de vente, vous évaluez le prix auquel vous pourriez louer le bien. Cette méthode est pratique quand il y a peu de biens similaires qui se sont vendus. C’est souvent le cas des parkings, ou de murs commerciaux, par exemple.
Une fois que l’on a évalué le loyer, on évalue le taux de rentabilité pour avoir le prix de vente.
Et comment on évalue ce taux de rentabilité ?
La rentabilité nette d’un investissement immobilier varie le plus souvent de 2,5 à 7 %, cela dépend du secteur et de la demande.
Les petites surfaces rapportent davantage que les grandes, mais leurs changements de locataire (turn-over) est plus important. La rentabilité est plus faible sur les adresses les plus résidentielles, qui sont les plus chères. Mais ces secteurs sont plus sûrs en termes de valorisation, ceci compensant cela.
Si par exemple, on s’aperçoit que l’on peut louer un parking 100 euros par mois, et que le taux de rentabilité d’un parking est de l’ordre de 6 %, il suffit de diviser :
100 euros par mois, ça fait 1.200 euros par an, et si je divise 1.200 euros par 6%, j’arrive à un prix de vente de 20.000 euros.
Si vous rapprochez ce résultat du prix que vous avez trouvé, en appliquant la première méthode par comparaison, vous allez déterminer une fourchette qui, déjà, vous fixera les idées.
3. La méthode par les composants
C’est la méthode la plus compliquée à mettre en œuvre. Elle consiste à décomposer le bien et à évaluer chacun des composants.
Pour une maison, par exemple, on évaluera le terrain, comme s’il s’agissait d’un terrain à bâtir, et ensuite le prix de la construction auquel on applique, bien sûr, un coefficient de vétusté puisque la construction a un certain âge.
Cette méthode a le défaut de ne pas prendre en compte les éléments de marché.
Si par exemple, j’ai fait construire il y a dix ans, dans une campagne reculée des Vosges, une maison très clinquante avec du marbre partout, un jacuzzi, une piscine, de la domotique et que sais-je encore, je risque d’arriver à un prix dépassant le million d’euros. Or, à cet endroit précis, je ne trouverais jamais d’acquéreur à ce prix pour ce type de bien, et je finirais par le vendre un quart de cette valeur !
BONUS : Une aide supplémentaire : les sites Internet qui évaluent votre bien en ligne.
Ils peuvent être utiles pour fixer un ordre d’idée, mais jamais pour fixer un prix précis.
Donc, il ne faut pas leur faire une confiance aveugle !
Disons que ces modèles fonctionnent à peu près correctement pour des biens standards situés dans les zones où il y a beaucoup de transactions.
Voici 4 sites pouvant réaliser une estimation en ligne :
meilleursagents.com
lacoteimmo.com
efficity.com
jestime.com
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immobilier
Keep on writing, great job!
sur 2 mai 2015